这是杨一第 428篇原创文章

2023年上半年的销售数据出来了。


(资料图)

前6个月，重庆主城9区一共卖了33815套住宅房子，卖了548亿元，累计销售371万方。

这个数据还是有点惨的。

想当初，2021年重庆楼市火的时候，5月份就卖了350万方住宅，结果现在1-6月加起来才卖了371万方，辉煌终究是已经过去了啊。

上半年重庆有300个楼盘有明显的销售成绩，排名靠前的3大梯队里的楼盘分化非常明显，一个楼盘的销量往往是多个楼盘的业绩总和。

市场就只有这么大了，为了争业绩，不少楼盘是直接短兵相接了，竞争日趋白热化。

10亿元以上

住宅销售金额在10亿元以上的有3个楼盘，分别是万科清水甲第、观宸、华侨城，共销售35亿元，占总销售额的6.4%，平均每个楼盘卖了11.7亿元。

万科清水甲第卖了756套住宅，主要是10多层的洋楼和小高层。这个楼盘的均好性非常强，从地段到配套、到产品、到开发商品牌、再到性价比，超70%的产品总价都是在150-200万。

200万以内买重庆核心区的精装三房，整体性价比还是非常高的。

△ 10亿元以上楼盘销售金额，杨一自制图

观宸算是重庆楼市的一个奇迹，共卖了217套房子，建面单价居然高达34809元/㎡，在单价和销售速度中间，达成了一个比较好的平衡。

华侨城算是重庆楼市的常青树了。

在融创文旅城没出来之前，前几年的时候它经常登上重庆楼市的销冠，卖到现在居然还有货，居然还能够挤进重庆楼市前三。

华侨城目前在售的全是改善产品，300万的洋房和600万的联排别墅是其主销产品，当然300万左右的叠拼性价比也还是很高的。

8-10亿元

住宅销售金额在8-10亿元的有4个楼盘，分别是万科璞园、招商渝天府、启元、科学城凤玺台，居然有两个楼盘是在科学城，共销售35亿元，占总销售额的6.4%，平均每个楼盘卖了8.68亿元。

万科璞园一直以来都卖的不错，再加上数据谷八中的超常发挥，更是把教育资源推到了一波小高峰，也一定程度上促进了楼盘的销冠。

上半年卖了479套房，其中60%的产品都是在200万以内，总价还是控制比较好。

△ 8-10亿元楼盘销售金额，杨一自制图

招商渝天府一直都是西区的销冠楼盘，也是西区的颜值天花板。上半年总共卖了505套房子，以洋房和小高层为主，80%的产品总价是控制在200万以内的。

在重庆目前已形成这样一种楼市趋势，总价一旦超过200万就可以全城挑选，可以吸引全城的客户，但也会面临全城的竞争，所以开发商在定位时一般会牢牢卡住这条线。

启元上半年卖了205套房子，跟观宸还是有一定的总价区隔，毕竟也算是两个项目，内部也会多少产生竞争。

观宸57%的总价是在500万以上，43%的房子总价是300-500万，而启元38%的总价是在200-300万，500万以上的仅占比28%，观宸在项目调性和改善属性上，还是要比启元略高一筹。

科学城凤玺台是重庆楼市的一大谜团。

做了这么多年的前策和市场，单纯从市场逻辑来看凤玺台，确实很难去解释它的热销，我听到的消息也更多是非市场人员在购买。

5-8亿元

住宅销售金额在8-10亿元的有10个楼盘，分别是天玺壹号、龙湖康田麓宸、招商1872、长嘉汇、学樘金茂悦、华润中央公园悦府、中建启宸、洺悦城、泷悦长安、中交中央公园，共销售61亿元，占总销售额的11.1%，平均每个楼盘卖了6.13亿元。

天玺壹号在中央公园一环，地段不错，配套有待进一步完善，卖了304套洋房，其中80%都是200-300万的房子。

龙湖康田麓宸位于茶园，龙湖是后期介入的，因项目拿地较早，被明显限价，整体性价比还算比较高，即便是叠拼别墅房价也才14000元/㎡。

招商1872卖了396套高层，是整个九龙坡核心区的销冠，40%的房子是在150万以内，22%的房子是在200-300万元。作为核心区的超级大盘，产品系列很丰富，可以满足各类人群需求。

△ 5-8亿元楼盘销售金额，杨一自制图

长嘉汇已经卖了10多年了，上半年卖了257套高层，建面2万元左右的精装修，还是在两江四岸核心区，对不少人还是很有吸引力。

学樘金茂悦卖了561套小高层，套均面积是在85平左右，产品全都是在150万以内。华岩片区购买力相对薄弱，控面积控总价很有必要。

华润中央公园悦府是中央公园北的改善项目，悦府是华润二十四城里的高端产品，华润把它单独拿出来做了案名，由此可见华润对它的重视。

上半年卖了252套房子，其中60%都是在150-200万区间，最近它们新拿了7套预售，备案均价高达31587元/㎡，套均总价在600万元，算是中央公园新的价格天花板了。

中建启宸是西区的一匹黑马，卖了372套洋楼，套均面积是在91平左右，产品全都是在200万以内。

洺悦城和泷悦长安都是电建的楼盘，洺悦城是南区的性价比之王，泷悦长安凭借新中式产品力在西区也很吃香。

中交中央公园卖了近200套高层，总价多是在200-300万的大面积改善产品。

4-5亿元

住宅销售金额在4-5亿元的有14个楼盘，共销售60亿元，占总销售额的11%，平均每个楼盘卖了4.28亿元。

3-4亿元

住宅销售金额在3-4亿元的有18个楼盘，共销售61.5亿元，占总销售额的11.2%，平均每个楼盘卖了3.42亿元。

2-3亿元

住宅销售金额在2-3亿元的有36个楼盘，共销售83.6亿元，占总销售额的15.3%，平均每个楼盘卖了2.32亿元。

1-2亿元

住宅销售金额在1-2亿元的有98个楼盘，共销售137.8亿元，占总销售额的25.1%，平均每个楼盘卖了1.41亿元。

从这儿应该可以看出来，重庆楼市的分化程度是越来越大了，二八定律已成过去，一九定律已成趋势。

一个排名靠前的楼盘，其销售额往往是重庆10多个楼盘的总和，更多的楼盘则是处于各种各样的销售难关。

重庆楼市是开发商命运的集合，开发商是个人命运的集合。

基于这种分化情况，在开发商和楼盘里的个人，命运就完全不同了。有的地产人在某些开发商卷的不要不要的，卷成麻花了，而有的地产人则已经躺平了，每天闲的打游戏都成王者了。


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